Martin Baláž, Prologis: „Nárůst cen odráží poptávku klientů. Slovensko je připraveno na developerský boom, Maďarsko je alternativa.“

Jaký byl pro český development uplynulý rok?

MB: Byl náročný a opět rekordní. Pokračovali jsme na covidové vlně developmentu. Zaznamenali jsme obrovský rozmach trhu a výraznou poptávku, která na něm byla. Zastavěli jsme proto téměř všechny volné pozemky, které jsme měli, a rozběhli jsme i novou výstavbu.

V jakých lokalitách tato výstavba probíhala

AJ: V roce 2022 jsme ve třech halách postavili necelých 50 tisíc metrů čtverečních skladovacích ploch. V tomto roce máme ambice rozvíjet region na východ od Prahy, v Ostředku u Sázavy, kde jsme začali realizovat spekulativní výstavbu dvou hal – první hala má 21 tisíc metrů čtverečních a druhá 12 tisíc metrů čtverečních. Naším plánem je nové plochy obsadit nájemci ideálně do konce tohoto roku. V této lokalitě máme plány i na další roky.

MB: Pro nás nejsou, s lehkou nadsázkou řečeno, ani tak důležité metry čtvereční. Větší váhu má ta lokalita. Náš hlavní focus je na Prahu, Brno a Plzeň. Postavit tolik metrů čtverečních hal v blízkosti Prahy je extrémně náročné.

Jakou plochu jste vloni pronajímali?

AJ: Vloni jsme měli nájemní transakce na ploše 446 tisíc metrů čtverečních, z čehož zhruba 125 tisíc metrů čtverečních bylo pronajato na základě nových smluv, zbytek tvořily stávající smlouvy, tedy prodloužení smluv se stávajícími nájemci.

Anna Jůzová, Leasing and Customer Experience Managerka společnosti Prologis.

Můžete prozradit vaše očekávání pro letošní rok?

MB: Očekáváme, že rok 2023 bude náročnější. Náš trh prochází novými výzvami. Vidíme, že klesla spotřeba, což ovlivňují různé důvody, například inflace. Předpokládáme ale také, že rok 2023 bude rokem stabilizace. Pravděpodobně se postaví méně metrů čtverečních hal. Jako developerská společnost se budeme soustřeďovat primárně na výstavby na klíč. Máme také už zmíněné spekulativně rozestavěné haly na D1 u Ostředku. Nicméně výstavba na klíč pro konkrétní klienty je méně riziková.

Uvádíte, že poptávka je teď menší než vloni. Jak je to v tomto směru s lokalitami v rámci republiky?

MB: Zaměřujeme se zejména na lokality, které jsem již uvedl. Vnímáme ale také aktuální rozvoj poptávky na Ostravsku. My jsme Ostravu před několika lety opustili. Trh tam teď určitým způsobem roste. Nicméně zájem našich klientů je primárně o Prahu, Brno a Plzeň, zaměřujeme se tedy na tyto lokality. Ostrava je alternativa. Nějaký development tam je, rozvoj tam existuje, ale nevnímáme ho jako zásadní.

Prologis Park Plzeň.

Jak vnímáte brownfieldy?

MB: Asi jako všichni: chceme se jimi zabývat a řešit projekty v rámci nich. Díváme se po nich a rádi bychom je revitalizovali, hlavně v Praze, Brně a Plzni. Čelíme ovšem velké konkurenci v podobě rezidenčního trhu. Brownfieldy jsou totiž často vhodné i pro rezidenční development. Zatím boj s rezidenčním developmentem v oblasti brownfieldů nevnímám jako úplně férový. Stále taháme za kratší konec provazu. Ze zahraničí ale známe případy, kdy industriální developer byl schopen za pozemek zaplatit více jako rezidenční. Jde ale o jednotky případů. Uvidíme. V Praze totiž výrazně vzrostly nájmy, což by pro nás mohlo otevřít další možnosti.

Ceny nájmů vzrostly. Jak se vyvíjely a jak se budou vyvíjet? Co předpokládáte?

KB: Největší nárůst cen se v rámci našich lokalit týkal Prahy. Praha patří k evropským trhům, kde se nárůst cen odehrával nejrychleji. Vloni byl meziročně vysoký. Ceny začaly stoupat už v době covidu v roce 2019 a zvyšovaly se každým kvartálem. Pro nás to bylo překvapení, nicméně trh reagoval na poptávku klientů. Očekávali jsme, že se poptávka během covidu stabilizuje, ale naopak: poptávka byla stále větší, což naráželo na limity trhu. Bohužel, plochy k pronájmu nejsou a nejsou ani pozemky pro výstavbu. Nárůst ceny tedy odráží poptávku klientů.

Kateřina Březinová, Leasing and Customer Experience Managerka společnosti Prologis.

Jaká je v tomto směru situace na Slovensku?

MB: Podobná i odlišná. Podobná je v tom, že nájmy začaly růst i na Slovensku. A to po velmi dlouhé době, po několika letech stagnace. Nájmy se tam běžně pohybovaly na průměrné úrovni 3,50 eura za metr čtvereční. Cena záležela na velikosti pronajímaných prostor a specificích konkrétního trhu v daném čase. V druhé polovině loňského roku se tam ale nájmy přehouply přes hranici 4 eur a stále rostou. Dnes nejsou výjimkou ceny výrazně vyšší. V porovnání s Prahou jde stále o zhruba poloviční nájemné. Každopádně tamní trh se nastartoval. Začal růst, což je velmi pozitivní. Podobně jsme to viděli v Praze v roce 2018. Vloni v Praze a blízkém okolí meziroční růst nájmů dostáhl k třiceti procentům. To na Slovensku zatím nevidíme, ale myslím si, že Slovensko má největší nárůst ještě před sebou.

A co Polsko?

MB: Tam je to podobné jako na Slovensku. Polsko bylo vždy vnímáno jako země, kde jsou pronájmy levné. Nájmy tam nerostly, naopak byl tlak na jejich snižování – ale dnes i tam stoupají.

Vraťme se ale na Slovensko. Je tam kde stavět? Přece jen, koncentrace poptávky je především kolem Bratislavy, Sence a podobně.

MB: Je to tak, trh průmyslových nemovitostí na Slovensku je primárně v Bratislavě a přibližně v okolí 30 km od ní. V této oblasti se odehrává nějakých 80 procent slovenského industriálního nemovitostního trhu, kdežto v České republice jsou tři až čtyři hlavní lokality, konkrétně Praha, Brno, Plzeň a částečně Ostrava, která v developmentu začíná růst. Na Slovensku takový rozvoj nevidíme. Je to způsobeno i tím, že v Bratislavě je stále kde stavět. Jen my vlastníme desítky hektarů pozemků v okolí našeho areálu v Senci, kde můžeme postavit přes 200 tisíc metrů čtverečních nových hal. A nejsme jediní. Řada našich konkurentů je v podobné situaci. Slovensko je připraveno na výraznější developerský boom. To, co jsme v ČR zažívali v posledních třech letech, na Slovensku začíná teď.

Máte na starost i Maďarsko. Jaká je situace tam? A jsou uvedené trhy konkurenční? Rozhodují se zájemci, jestli postaví halu v ČR nebo třeba v Maďarsku?

MB: Maďarsko je pro investory a logistické firmy alternativou k Polsku, ČR a Slovensku. Většina investorů, se kterými jednáme, se ale přiklání ke Slovensku nebo Česku. Trhy jsou si navzájem velmi podobné. Technický standard je také podobný. V Maďarsku je hlavní trh soustředěn okolo Budapešti, v tomto je to tedy podobné se Slovenskem. Maďarský trh je dost zaměřený na lokální spotřebu. Zároveň poskytuje výbornou alternativu pro logistiku směrem na jih, k Balkánu. Pro některé investory je tedy Maďarsko zajímavé, ale ne tak masově jako Polsko nebo ČR.

Můžete popsat váš program Prologis Essentials a aktivity v rámci ESG?

AJ: Odvětví logistiky prochází procesem digitální transformace. Digitální platforma Prologis Essentials poskytuje cenné informace o využívání hal, možných způsobech zefektivnění technologií i optimalizace produktivity pomocí chytrých budov. Nabízí i data a poznatky, které umožňují lepší rozhodování a efektivnější distribuční řešení. Součástí Prologis Essentials je pak i program Prologis SolarSmart, který jsme v České republice teprve začali rozvíjet. Snažíme se vybírat správné partnery. Jako dlouhodobý vlastník našich nemovitostí máme zájem na tom, aby užitek byl dlouhodobý. Letos proto chceme vypracovat finanční složku v rámci programu SolarSmart tak, aby dával smysl pro všechny strany.

KB: Jde o vize, kterými se chceme ubírat do budoucna. Na trhu je řada konkurentů, developerů, proto přemýšlíme nad tím, jak se odlišit a co jako Prologis můžeme celkově udělat pro svět. ESG je proto u nás velké téma. V posledních dvou letech se nás na to hodně ptá i mnoho zákazníků, nejenom u nových výstaveb. Nově do standardu dáváme tepelná čerpadla. Do roku 2025 chceme mít všechny nové developmenty uhlíkově neutrální. Do roku 2040 pak chceme mít celé portfolio, a to celosvětově, uhlíkově neutrální.

MB: Přes naše haly celosvětově každý rok proudí přibližně 2,8 % celosvětového HDP. V ČR to je 12 % celého českého HDP. V oblasti udržitelnosti tedy máme obrovský závazek. Splnit cíl uhlíkové neutrality bude hodně náročné, ale věřím, že se nám to podaří.

A teď k jinému tématu. Byl jste vloni povýšen. Jak jste jmenování do nové pozice oslavil? A jaké jsou vaše vize a cíle v nové funkci?

MB: To je dobrá otázka. Máme doma malé miminko, takže naše oslavování bylo hodně limitované. Proběhlo s pomerančovým džusem (smích). A vize? Prologis má byznysové vize. Chceme růst. Primární vizí ale je zkvalitňování portfolia. Chceme růst kvalitně. Nemyslím si, že nás čeká masová expanze, ale hodláme se soustředit na rozvíjení toho, co máme. Další vizí je samozřejmě snaha o budování firemní kultury. Každý z kolegů v Prologisu může růst, rozvíjet se. Naším cílem je být v rámci volby jako zaměstnavatel číslo jedna. Mým osobním cílem jako manažera této firmy je dosáhnout toho, aby každý chodil do práce rád, aby měl každý možnost se v práci v různých směrech rozvíjet.

Prozradíte, jaký je váš recept na úspěch? Určitě náš článek čte i řada studentů nebo manažerů na středních pozicích, kteří se vidí časem výše. Co byste jim poradil?

MB: To je velmi rozsáhlé téma, o kterém dokonce učím na VŠE. Přednáška o tomto tématu má osm hodin. Základních rad je několik. Je důležité budovat si od začátku důvěru v rámci týmu. Důvěra je základ. Druhou věcí je nutnost hodit ego za hlavu. To je má rada pro všechny, kteří mají pocit, že se jim v něčem daří. Jakmile do toho vstoupí ego, je to cesta směrem dozadu. V průběhu své kariéry jsem to v různých firmách viděl. Ego dokáže lidem hodně ublížit.